2017年上海樓市平淡收官，2018年開局波瀾不驚，首周成交環比跌落近四成。根據上海鏈傢市場研究中心監控數據，2018年首周上海新建商品住宅成交面積為6.96萬平方米，環比下跌43.92%，為最近13周來的最低點。
不過，連日來，《中國經營報》記者走訪滬上多個項目發現，與此前多樓盤拖延入市、懈怠領證不同，當前部分房企為瞭盡快回籠資金，開始降低心理預期入市，或將原本精裝房改為毛坯交付。其中，上海西環中心星信名邸項目銷售總監狄磊對記者坦言，為瞭能在2017年年底前清盤，才予以降低處理，讓利之餘，也把原本的精裝房的規劃，改為瞭毛坯房。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進置評稱，隨著調控的持續深入，房企特別是大部分中小房企將承受一定的業績和回款壓力。精裝改毛坯是開發商采取的一種應對方式，一方面是為瞭節省開發成本，另外從銷售角度來說，毛坯房的代價成本相對更低，對於獲取預售證，通過預售價格審批也會更容易。
低價入市
近日，上海易居房地產研究院發佈《上海2017年度房地產市場報告》顯示，2017年，上海新房成交面積639萬平方米，同比減少54.1％。從環線來看，外環以外的地區樓市成交相對偏熱，新房成交面積占到70%以上，而內環內和內中環新房成交面積占比則不足15%。
1月4日，記者以購房者身份走訪上海郊環外青浦匯金路秀澤路路口的大發融悅四季項目，銷售人員介紹，該項目於1月7日開盤，共推出201套房源，戶型為85~95平方米的高層和107~132平方米的洋房，均價39000萬元/平方米。根據安居客房價數據顯示，青浦區新房均價為40488元／平方米，該樓盤價格低於市場均價。
記者采訪中瞭解到，同樣位於上海郊環外，於近日迎來首次開盤的中鐵建香榭國際項目，房源均價3.7萬元/平方米左右。“樓盤的樓板價是1.92萬元/平方米，保本價為3.5萬元/平方米，本來要賣3.9萬元/平方米，被壓瞭房價，現在可以說是‘貼地價’出售。”銷售人員對記者表示。
記者在上海網上房地產查詢到，截至1月11日，中鐵建香榭瀾苑（中鐵建香榭國際備案名）住宅總套數501套，當前可售住宅套數340套，項目2017年12月簽約139套，2018年1月1日~11日，僅簽約3套。
同策研究院總監張宏偉分析指出，隨著“調控政策將松動”的預期被打破，部分房企開始撐不住，為瞭通過預售審批，開始主動放棄“底線”，主動適應政府的指導價格措施，積極跑量。
記者聯系中鐵建上海公司營銷部相關負責人，其回復稱，由於首開僅推出201套房源，2017年12月成交139套是正常現象，還有一些房源正在簽約當中。“在限價政策之下，價格不是公司所能控制的。不過第一期開盤主要是高層住宅，後期還有疊加類別墅，到時會拉高項目的整體均價。”
上海中原地產市場分析師盧文曦認為，上海樓市成交淡季特征從去年第四季度就開始顯現，2018年第一周的成交套數下跌，又過瞭集中簽約期，後續是否還有項目能接續上尚待觀察。每年年初是樓市的傳統淡季，在此背景下，今年的淡季特征或比以往更明顯。
精裝改毛坯
中原地產2017年年度報告顯示，因預售限價以及限售致市場推盤明顯放緩，全年僅356萬方住宅獲入市，截止到2017年11月底上海全市僅獲167張住宅預售證，且備案價格多略低於市場價。好在2017年12月上海獲批瞭多張預售證，供應端正處於逐步回暖階段。
日前，記者在上海嘉定區德園路955弄的上海西環中心星信名邸瞭解到，項目在2017年4月份和6月份分別舉行過一次開盤活動，各推出3幢樓。
市場觀察人士表示，其4月份售出為精裝房，銷售均價約為5.1萬元/平方米，6月份推出的房源單價下調到4.98萬元/平方米。為瞭保本，加推房源全部“脫衣”入市，精裝改成毛坯交付。
針對上述樓盤的調整，上海西環中心星信名邸項目銷售總監狄磊對記者表示，主要原因在於預售證審批的價格過低。“前一期開盤均價為5.1萬元/平方米，理論上說二期開盤均價相對要提高，但是相關部門的指導價格反而下降，因此隻能以價換量，同時舍棄裝修。”
公開資料顯示，該項目由中海地產集團有限公司和上海星信房地產開發有限公司聯合開發，項目2017年4月23日首開銷售額近12億元。狄磊透露，項目的年度目標就是清盤，將所有房源售出。
同時，位於上海嘉定新城板塊嘉程路和德園路路口的華誼逸品瀾灣項目，也或將成為降價銷售的典型案例。近日，記者走訪看到，項目工地裡6幢高層已經建成封頂。
“原本介紹的精裝房，現在怎麼變成瞭毛坯房交付？”一位張姓購房者帶著傢人前來看手工餅乾成型機房，得知交付方式由精裝改成毛坯後，他表示有些意外。
據瞭解，華誼逸品瀾灣2017年1月份開始動工建設，預計今年交房。此前宣稱房屋將精裝交付，配套包括智能傢居系統、地暖、中央空調和衛浴等。然而該項目銷售人員告訴記者，目前的情況來看，將會改成毛坯交付。據銷售人員介紹，嘉定區房管部門前期批準的樓盤單價是4.8萬元/平方米，但該指導價被上海市房管部門建議下調至4.6萬元/平方米。“開發商一聽這個價格，就不太願意裝修。”
根據最新的預計單價，張先生算瞭一筆賬，一套89平方米的房源總價比售樓處的預期下降瞭近45萬元。針對精裝改毛坯的相關詳情，記者致電致函華誼地產方面，截至發稿未獲回應。
近日，易居企業集團CEO丁祖昱在“相信未來”丁祖昱評樓市2018發佈會上提出，2017年，預售證管控最嚴的城市是上海，有170個項目受到影響，未批預售證套數達64591套，未批預售證建築面積1133萬平方米。資金雄厚的開發企業咬牙挺過，資金單薄的企業隻能降低備案價，以求盡早拿到預售許可證，銷售回籠資金。
頻觸違規紅線
根據研究機構的統計數據，過去的2017年，上海市土地成交建築面積在連續3年下滑後首次上升，但絕對值仍處於歷史低位，為2006年以來近12年最低值。值得註意的是，在慘淡的市場成交背後，依然存在著一系列不合理跡象。
2017年12月23日下午，記者來到上海浦東新區東高路與蘭谷路口的森蘭星河灣項目建設工地看到，多臺起吊機器和挖掘機在緊鑼密鼓地作業，部分被挖掘出來的土堆已超過一個成年人的身高。正在為工地修建圍墻的施工人員介紹稱，項目自2017年11月份開工建設，目前在進行地面打樁階段。
上海市浦東新區建交委官網顯示，森蘭星河灣新建項目（樁基部分）取得施工許可證，建設地點位於外高橋森蘭A11-2、A11-4地塊。
項目規模涵蓋 A11-2地塊新建3棟7層住宅樓、一棟商業用房及整體地下室。A11-4地塊新建7棟16層住宅及一層地下車庫、一棟三層配套服務用房、一棟一層配電用房。然而記者圍工地繞數圈，既沒有看到施工銘牌等項目信息，也沒有看到施工許可證等證件信息。
記者隨後來到森蘭星河灣項目建築工程部，門口的工作人員表示對未公示施工許可證一事不知情，具體問題需聯系上級領導。
針對上述問題，記者多次致電致函星河灣集團上海公司相關負責人，對方表示森蘭星河灣項目還在土地建設初期，取得施工許可證時間並不長，很多程序還在報批報建過程中，將聯系工程部方面，詳細情況會以書面回復，但截至記者發稿前，並未收到相關回應。
嚴躍進認為，綜合去年底以來各大城市進行的房地產交叉檢查，整個房地產行業會進一步規范，對於開發企業來說，此類操作不夠重視，無疑容易引起問題或者受片狀成型機到相關部門的監管，到頭來得不償失。
對此，記者聯系上海市住建委，其質量安全監管處工作人員表示，施工現場應該公示施工許可證，同時，根據《上海市建設工程文明施工管理規定》，施工單位應當在施工現場醒目位置，設置施工銘牌。該工作人員表示，上述情況將轉至浦東新區建設管理部門，安排執法人員前去檢查，如發現問題，工地將在規定時間內停工責令整改，把銘牌的相關內容進行公示，若逾期不改正，還將予以行政處罰。
特約撰稿曹婧晨對本文亦定量填充機有貢獻
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